Жилищно-спестовна кооперация: плюсове и минуси. Федерален закон "За жилищните натрупани кооперации", N 215-ФЗ от 30 декември 2004 г.

Купуването на дом за много хора се счита за специфичен и сложен процес. Често те просто нямат средствата за такова придобиване. При такива условия често хората са принудени да изготвят ипотека за достатъчно дълъг период от време при високи лихвени проценти. Отлична алтернатива се счита за влизане в жилищна кооперация. Тази организация е създадена от граждани, които искат да построят жилищна сграда или няколко подобни сгради. Всеки инвеститор посочва за определен период необходимия размер на средствата за закупуване на апартамент. Присъединяването към такава кооперация има много предимства, въпреки че процесът има някои недостатъци.

Ползи от сътрудничеството

Ако един гражданин избере жилищен кооператив, за да си купи жилище, той може да използва много много предимства. Те включват следното:

• размерът на вноските е много по-малък, отколкото в крайна сметка трябва да се плати за ипотечен кредит, и дори с меки заеми;
• Акционерите могат да изберат апартамент в различни къщи, а не само в тези, които се намират в града, но и в сгради, разположени в други населени места;
• да се присъедини към кооперацията не се изисква да подготвя много документация, която е необходима, когато правите голям ипотечен кредит;
• нивото на защита се счита за високо, така че дори ако кооперацията е обявена в несъстоятелност по различни причини, жилищата ще се продават в специализирани търгове, където акционерите могат да я закупят обратно, като се вземат предвид преди това прехвърлените вноски;
• Гъвкавостта на тези кооперации се счита за висока, защото ако финансовото състояние на акционера се влоши поради различни причини, следователно той няма да може да допринесе напълно, а мениджърите на компанията могат да помогнат на гражданите, като им продадат друг недвижим имот;
• освен това, ако финансовото състояние на акционера се влоши, срокът на вноската може да се увеличи;
• кооперациите не се обръщат към Централната банка за получаване на привлечени средства, тъй като се използват изключително от парите на акционерите, поради което плащанията се определят без да се отчита текущият размер на рефинансиращата ставка.

Така за сметка на такава кооперация гражданите могат да решат сложен жилищен въпрос. Но в същото време е важно компетентно да се подходи към избора на самата организация, така че тя да е надеждна и доказана.

Против на сътрудничеството

Използването на услугите на организацията има не само предимства. Има някои съществени недостатъци на този процес, така че закупуването на жилище за сметка на кооперация има недостатъци:

• избраният жилищен имот ще стане собственост на гражданите едва след като всички вноски бъдат изцяло изброени;
• ако по някаква причина финансовото състояние на акционера се влоши, следователно той няма да може да извърши дължими плащания, няма да получи жилище;
• за първоначалното влизане в организацията е необходимо да се плати авансово плащане, което обикновено е значително, поради което често възлиза на дори 50% от стойността на избрания обект, но не всички граждани могат да натрупат такава сума;
• очаквайте завършването на строителството и заселването в жилища ще има дълго време, и този процес зависи от това колко акционери се присъединяват към кооперацията.

Необходимо е да се изберат големите и развити организации, които са търсени сред многобройните акционери.

ЗНК има значителни предимства и недостатъци, затова е препоръчително да стане акционер при наличието на голям размер средства, както и с увереността, че избраната организация е надеждна. Освен това трябва да обърнете много внимание на избора на жилище, тъй като кооперациите обикновено предлагат няколко възможности.

Преди да влезе в определена организация, нейната репутация трябва да бъде разгледана. Най-добре е да прочетете мненията на бившите инвеститори за недвижими имоти за жилищни кооперации, за да научите за всички капани и особености на сътрудничеството.

Законодателно регулиране

Дейността на тези кооперации е регламентирана на законодателно ниво. Основната информация се съдържа във Федерален закон № 215. Този закон е приет през 2004 г. Той определя правното основание на предприятието, както и икономическите и организационните аспекти на дейността.

Най-важната информация във Федералния закон № 215 е следната:

• дава правата и задълженията, които се предоставят на всички граждани, които стават членове на кооперация;
• уточнява процедурата и правилата за откриване на организация;
• изброява нюансите на ликвидацията на ZHNK и реорганизацията на институцията;
• Той предписва начина на функциониране на кооперацията, както и начина, по който трябва да се използват получените от акционерите средства.

Всички кооперации следва да се занимават изключително с работата, предвидена в закона. Жилищните кооперации се създават за неопределено време, така че няма информация за ограниченията в периода на тяхното съществуване. По задълженията си организацията отговаря за цялото имущество, което принадлежи на нея, но фирмата не носи отговорност за задълженията на своите членове. Въз основа на разпоредбите на Федералния закон № 215, предприятията имат право да откриват банкови сметки. Освен това трябва да има регистри за всеки участник.

Какво е включено в регистъра?

При откриването на кооперацията се привличат нови акционери. За всеки нов член се създава специален регистър. Тя трябва да включва информация:

• Пълно име нов член на организацията;
• информация от паспорт или друг документ, с помощта на който се получава самоличност на гражданин;
• телефонен номер или друга информация за контакт;
• друга информация, посочена в устава.

Основното условие за създаване на жилищна кооперация е броят на участниците да бъде равен на 50.

Как се регистрира организацията?

Процесът на регистриране на кооперацията е прост и бърз. За тази цел се изпълняват последователни действия:

• първоначално се изисква да събере необходимия брой участници от бъдещия кооператор, които искат да получат жилище за постоянно пребиваване;
• провежда се общо събрание, на което се взема решение за откриване на дружество;
• правилно е съставен протоколът за такова решение, съдържащ решението на участниците;
• формира се хартата на бъдещата организация;
• събират се допълнителни документи за регистрация;
• Документите се прехвърлят във ФТС за регистрация, за което трябва да заплатите такса;
• съответната информация се вписва в Единния държавен регистър.

Веднага след приключване на регистрацията, компанията започва своята пряка дейност, насочена към създаване на апартаменти, които се издават на съинвеститори след изплащане на цялата вноска. Разрешава се сливането на няколко малки кооперации в една голяма компания.

Как да създадем харта?

Основният учредителен документ на такава организация е хартата. Тя може да бъде оформена според различни модели. Хартата на жилищната кооперация следва да включва следната информация:

• името на юридическото лице, представлявано от кооперацията;
• вид дейност на предприятието;
• адреса на местоположението на дружеството;
• Контактни данни на ЖНК;
• сумата на авансовото плащане на акциите за всички участници;
• задължения, възложени на всички членове на сдружението;
• посочва, че всички граждани имат субсидиарна отговорност, следователно са задължени съвместно да покриват всички загуби, възникнали в процеса на предприятието.

Можете да избирате различни правни форми, например LLC или JSC. За да направите това, вземете под внимание дали дейността е търговска или некомерсиална.

Кооперация с търговска или нестопанска цел?

Най-често се избира отварянето на търговска организация. Управителният съвет на кооперацията осъществява дейности с цел печалба. Всички инвеститори могат да използват финансовите си ресурси, които са насочени към изграждането на жилищен обект.

Веднага след построяването на жилищната сграда се откриват търгове, за които се продават жилищни помещения, което дава възможност за частично възстановяване на всички направени разходи. По-ниските етажи се отдават под наем и именно тази дейност в повечето случаи носи най-висока печалба. Освен това могат да се прехвърлят паркинги или прилежаща към къщата територия.

Също така може да се отвори и кооперация за жилищни спестявания с идеална цел. Работата на такава фирма не е насочена към получаване на печалба, поради което основната цел е да се осигурят на всички участници оптимално жилищно настаняване. С участието си в такава асоциация жилищният въпрос на гражданите е решен. Участниците са само хора, които се нуждаят от жилище. Обикновено те са инициатори на създаването на кооперация, поради което те се представляват от членове на съвета.

Какво да направите след регистрацията?

Веднага след като FTS получи информация за регистрация, е необходимо да уведоми Пенсионния фонд и други държавни фондове.

При разплащания с участници се открива банкова сметка. Започва незабавното събиране на средства, които след това се насочват към покупка или строителство на жилищни сгради.

Как е управлението на кооперацията?

Ако е необходимо, в управлението може да бъде включено подходящо управляващо дружество.

Необходимо организирано от борда, предназначено да управлява кооперацията. От участниците в борда се избира председателят. Той притежава множество правомощия. Председателят на кооперацията се занимава с наемане на работници в държавата.

В организацията, освен председателя, трябва да бъдат назначени счетоводител и специалист по паспортите, както и технически персонал. Жителите на една къща могат допълнително да вземат решение за разпределението на цените на портиера или дежурния офицер. Организацията изготвя споразумение с КПС за организацията на защитата на обекта.

Всички останали членове на кооперацията могат да действат активно дори в присъствието на председателя. Те редовно участват в срещи, както и безплатно организират дейността на предприятието. Те могат да решат дали да реконструират сградата или да ремонтират сградата.

Правила за влизане

Много хора осъзнават стойността и рентабилността на закупуването на жилища с помощта на такива кумулативни кооперации. За да станете член на кооперация, трябва да приложите доста сложна съдебна процедура. За да направите това, трябва да имате разрешение от други участници.

Съгласно Федералния закон за жилищните кооперации, за да се присъедини към такава организация, се извършват следните действия:

• първоначално се оформя заявление за присъединяване към асоциацията;
• тя се предава на председателя, след което документът се разглежда от членовете на кооперацията;
• разрешено е да се приеме в организацията всеки гражданин на възраст над 16 години, но непълнолетните трябва да удостоверят молбата си с родителите или настойниците си;
• лицето, което желае да стане член на сдружението, трябва да проучи всички разпоредби на устава и да бъде уведомен за размера на първоначалната такса;
• след това се извършва процес на одобрение, за който се провежда среща на жителите;
• всеки участник може да коментира необходимостта от приемане на нов член;
• гласуване се провежда в съответствие с резултатите, за които се решава дали кандидатът ще бъде допуснат до кооперацията и се изисква открито гласуване;
• резултатът от това гласуване се определя със специален акт, след което се съставя протокол;
• Събраните документи се съхраняват в предприятието в продължение на пет години, тъй като на тяхно основание е доказано, че нов член на организацията може да издава собственост върху себе си и да депозира различни средства по сметката на организацията.

Веднага след като заявителят стане член на кооперацията, той има право да се разпорежда с имуществото, принадлежащо на дружеството. Това се дължи на факта, че той, заедно с други наематели, става собственик на къщата. Тъй като се използва съвместна собственост, всеки човек трябва да поеме отговорен подход към използването на имота и околността. Освен това е необходимо да се води регистър на всеки член на кооперацията, в който ще се записват пристигането и заминаването на гражданите.

Какви права и отговорности имат членовете на организацията?

При създаването на такава асоциация на всички членове се предоставят определени права и задължения, които гражданите трябва да знаят. Основните права включват:

• разпореждане с обща собственост;
• участие в срещи за решаване на множество въпроси, свързани със сгради;
• закупуване на жилища за лична употреба, което изисква заплащане на пълния размер на вноската;
• подбор на членове на кооперативните членове на съвета;
• ангажиране в различни дейности, насочени към управление на общата собственост;
• право на глас за управление на сдружението;
• решаване на въпроси, свързани с необходимостта от ремонт или реконструкция на конструкцията;
• използването на различни обезщетения, предвидени в нормативната документация;
• разпределението на доходите, получени от дейността на сдружението;
• получаване на информация за резултатите на предприятието;
• продажба, дарение, замяна или наследяване на имущество, ако то принадлежи на гражданин на правото на собственост;
• ако лицето напусне кооперацията, той може да поиска връщането на изплатените му средства под формата на вноски;
• добре проектирани жилищни съоръжения са наследени.

Но в същото време всеки член на кооперацията има някои отговорности. Те включват факта, че те трябва да спазват всички правила, изброени в нормативната документация. Всички заповеди, взети на заседанието, са задължителни. По всякакъв начин всички вноски се плащат, размерът на който е записан в устава. За структурата на всеки участник се носи отговорност, както и за други общи съоръжения или за околността. Ако възникнат непредвидени ситуации, всички членове на кооперацията поемат рискове в рамките на съществуващите спестявания.

Как се заплаща акцията?

Всички вноски, направени по сметката на сдружението, са взаимни. Особеностите на жилищните кооперации са в това, че един участник може да стане собственик на жилищен обект едва след окончателното плащане на този дял.

Когато за първи път се присъедини към сдружението, на кооперацията трябва да се заплати входна такса и често размерът му е равен на половината от стойността на апартамента. По-нататъшни периодични допълнителни плащания на акции се извършват, докато цялата стойност на обекта се прехвърли на дружеството.

Размерът на акцията се установява при откриването на предприятието, след което тази информация се вписва в учредителните документи. Преди изплащането на акция собственикът на апартамента е организацията, така че да може да се разпорежда с нея и да я използва.

По този начин жилищните кооперации се считат за търсени организации, чиято дейност се регулира от разпоредбите на Федералния закон № 215. Придобиването на апартаменти чрез такива асоциации има много неоспорими предимства, въпреки че има някои решения на това решение. Всеки човек, който планира да закупи недвижим имот по този начин, трябва внимателно да оцени всички нюанси на този процес. Необходимостта от влизане в кооперацията веднага прави авансово плащане, което обикновено е равно на половината от стойността на апартамента.