Как да направите ипотека? Договор за ипотека

Ипотека - дума, която дойде при нас от гръцкия език, в превод означава - залог. Ако говорим за недвижими имоти, ипотеката се разбира като заем, обезпечен с закупено жилище.

Ползите от ипотечното кредитиране

За да отговори на нуждите си в жилищни квадратни метри при липса на достатъчно средства, човек ще трябва да издаде ипотечен кредит. След регистрацията си жилищата стават незабавно собственост на получателя на кредита, но с тежести. След като ипотеката е издадена и кредитополучателят няма да бъде в състояние да изплати банков кредит За една институция ще бъде доста трудно да отнеме такъв имот, дори и при наличието на голям дълг. В допълнение към придобиването на жилище, кредитополучателят получава правото на преференциално данъчно облагане.

Доходи и заетост на заемополучателя

Всяка банка ще изисква потенциален кредитополучател да потвърди тяхната платежоспособност, особено ако разговорът е около голяма сума, както при проектирането на ипотека. Първото нещо, от което се нуждаете, е да потвърдите редовните си доходи. В зависимост от размера на официалните доходи ще се определя и размерът на кредита. Колкото по-висока е заплатата, толкова по-голям ще бъде размерът на заема. Много рядко банките отиват на разглеждане на молбата с малка официална заплата, но с голям неофициален доход.

Ако заемополучателят няма постоянна работа, тогава не трябва да очаквате да получите ипотечен кредит. Дори и наличието на допълнителен доход, например, за отдаване под наем на жилища или други недвижими имоти, няма да бъде решаващ и положителен фактор за издаване на заем.

Наличието на опит от по-малко от шест месеца на последната работа също може да бъде причина за отказ за получаване на заем.

Цената на жилището и авансовото плащане

Второто нещо, което банката ще изисква, е точната цена на планираната покупка на жилище и възможността за авансово плащане. Колкото по-малко ще бъде направено авансовото плащане, толкова по-голям ще бъде интересът към заема.

гаранция

Най-лошият сценарий предполага, че след това като ипотека се издава, но кредитополучателят не плаща по договора, наказанието се начислява на гаранта. Ако той не може да изплати дълга, банковата институция отива в съда да получи законно правото да продава недвижими имоти. И след като апартаментът или къщата остави открит търг, банката ще покрие загубите си.

В резултат на това финансовата институция внимателно подхожда към въпроса с гарантите. Колкото повече са тези хора и колкото по-високи са техните доходи, толкова по-големи са шансовете за ипотека.

Гарантът може да действа и членове на семейството. Ако съпругът или съпругът действа като съзаемник в договора за ипотечно кредитиране, това лице може да действа и като гарант. В този случай се взема предвид общият доход на семейството. Недостатъкът е, че ако съпругът няма доход, банката може да счете такъв член на семейството за зависим и да приспадне сумата от общия доход в размер на дневния минимум.

Рисковете, които носи ипотечният кредит

Както всяка друга сделка, договорът за ипотека носи определени рискове. Рисковете се поемат от двете страни, както кредитора, така и кредитополучателя. След като ипотеката е издадена, курсът на чуждестранна валута може да се промени, следователно инфлацията ще се увеличи. Малко вероятно е някой да получава заплати в долари, а заемът се издава в чуждестранна валута, така че също ще трябва да изплати в долари.

Кредитополучателят може да се сблъска с така наречения пазарен риск, т.е. след закупуване на апартамент в ипотека, цената за него ще падне с течение на времето. В резултат на това на кредитополучателя overpays за жилищни квадратни метра. В този случай, банката също рискува, ако кредитополучателят спре да плаща, тогава ще трябва да реализирате такива жилища на по-ниска цена.

Има голяма вероятност по време на целия договор лихвеният процент да се увеличава постоянно. По този начин банката се защитава от намаляване на рентабилността на кредитната сделка. Инфлацията постоянно ще "изяжда" печалбите, затова лихвеният процент трябва постоянно да се повишава. Рядко това, което банките продължават да определят лихвения процент за срока на целия договор, защото този период се изчислява в години.

Предсрочното погасяване на кредита също представлява огромен риск за банката. В този случай заемодателят губи част от печалбите си. Ето защо, много рядко ипотечен договор предвижда предсрочно погасяване на кредита. Всъщност, например, през първите 5 години кредитополучателят няма право да погасява заема по-рано.

Условният риск включва риска от увреждане на имущество. Ако апартамент или къща е засегната от пожар, тогава задълженията на кредитополучателя по договора не спират.

Как да уредите ипотека за апартамент и какво да търсите

Най-важното нещо, което притеснява всички кредитополучатели, е размерът лихвен процент по кредита. Трябва да се обърне внимание дали процентът ще бъде плаващ или фиксиран. Най-често предлагат плаващ лихвен процент от 11% до 15%. Ясно е, че кредитополучателят непременно ще разчита на долната граница, а заемодателят на горната граница. Това често се случва точно както банката очаква, поради което подобна сделка е много по-рискована от договор с фиксиран лихвен процент.

Допълнителните разходи са всички видове комисиони и плащания, които могат да съпровождат заемополучателя по време на цялата процедура по обработване на ипотеки. Въпреки това, преди да кандидатствате за ипотека в Сбербанк, трябва да знаете, че няма такси за обработка на договор в тази институция.

Авансовото плащане, изисквано от банката, също е важен фактор при избора на финансова институция за кредитиране. Ако изхождаме от световната практика, първоначалното плащане трябва да бъде 30%. Тази сума се изисква и при кандидатстване за ипотека на територията на нашата страна. Въпреки че някои банки все още са съгласни с по-малък процент за привличане на нови клиенти.

Вторичен пазар или нова сграда? Предсрочно погасяване и срок на договора

Важен момент - първични или вторични недвижими имоти. Повечето банки не искат да работят с първичния пазар на недвижими имоти, защото в този случай рисковете са максимални. Цената на жилищата може да се увеличи и може да намалее, срокът за доставка на къщата също може да се забави.

Разберете дали е възможно погасяване на кредита по-рано. Ако банката предостави мораториум върху такова действие, тогава колко време тя продължава?

Срокът на ипотечния кредит е много важен момент. Днес, за дълго време, повече от 15 години, не трябва да броите. Няма нужда да се вярва, рекламни лозунги, че ипотека може да се получи за 27 години.

Къде да се уреди ипотека, зависи от всеки гражданин да решава самостоятелно, но описаните тънкости се отнасят до всяка банка и трябва да се вземат предвид при избора на кредитор.

Как да изчислим финансовите си възможности

На първо място, ипотечен кредит предполага наличието на свободен капитал в размер на първоначалното плащане. По-добре е да се разчита на 30% от общите разходи за жилища.

Има опции за регистрация на ипотека без такса, но лихвите по кредита ще бъдат увеличени с повече от 2% в сравнение със заеми, които са били изготвени с първоначално плащане.

След това изчислете дали вашето семейство ще може да изплаща определена сума на заема всеки месец. Ясно е, че банката непременно ще поиска сертификат за доход, но кредитополучателят е по-добре да изчисли месечните плащания по своя собствена: ще има ли достатъчно след обработка на кредита за живот, дрехи и лекарства. Трябва да се помни, че най-вероятно ще трябва да плащате за свързани услуги, комисионни, нотариални услуги и закупуване на застрахователна полица.

Оценете работодателя си: колко големи са перспективите за увеличаване на заплатите и стабилността на цялото предприятие. Днес икономиката е нестабилна и все повече предприемачи затварят своите компании, лишавайки работниците от работа.

Взаимоотношенията в семейството също трябва да бъдат разгледани. Може би се очаква попълване, а това са разходи и значителни. И може би, семейните отношения не са много обещаващи, ипотечни имоти по време на развод ще трябва да бъдат разделени.

Данъчни облекчения

Много хора са доста скептични по отношение на всякакви отношения с данъчните власти. И все пак, как да се получи право на ипотека? В края на краищата, това е не само познаване на сроковете и лихвените проценти, но и правилното изчисляване на неговите възможности, и следователно, гаранция, че кредитополучателят ще остане в къщата и няма да наруши условията на договора с банката.

Като добра помощ за най-бързото погасяване на ипотеката може да бъде данъчно приспадане. Ипотечен кредит като завършен жилищен фонд, и взети в процес на изграждане, позволява на кредитополучателя да не плаща данък върху доходите. За да направите това, ще трябва да се свържете с данъчната администрация и да предоставите договор за покупко-продажба, договор за заем и получаване на ипотечно плащане. Въпреки това, ако заплатата е получена в "плик", тогава не трябва да разчитате на данъчни приспадания, тъй като в този случай гражданинът не плаща данъци.