Примери за доходен подход към оценката на недвижими имоти

В нашата страна продажбата или отдаването под наем на недвижими имоти наскоро набра скорост в търговията, което води до необходимостта собствениците ясно да определят стойността на имота си. Това е необходимо, за да може да се продаде или отдаде под наем недвижим имот в бъдеще.

Днес има огромен брой организации, в които квалифицираните специалисти ще помогнат за правилното изчисление. Има няколко метода за изчисляване на този показател, но напоследък доходният подход към оценката на недвижими имоти набира популярност. Каква е нейната същност, характеристики и предимства трябва да бъдат разгледани по-подробно.

Същността на техниката

Доходният подход към оценката на недвижими имоти е процедура, при която оценителят изчислява стойността на обекта въз основа на възможни бъдещи печалби от него. Това означава, че собственикът на сградата може да получи от експерта определена прогноза за рентабилността на имота, а не само сухата стойност на днешния ден. Доходният подход е подходящ за оценка само в случаите, когато печалбите и разходите от имота могат да бъдат точно прогнозирани за бъдещето. Цялата процедура се извършва в няколко етапа от работата на оценителя.

За да завършите процеса и да постигнете резултата, специалистът трябва:

1. Определете точно времевата рамка на издадената прогноза. Факт е, че след определено време издадената оценка става без значение поради необходимостта от извършване на ремонти или други фактори, влияещи върху стойността на обекта. Всички методи на доходния подход трябва да имат строго определена рамка на нейното действие.
2. Изчислява се възможната печалба и загуба от недвижими имоти през периода на валидност на издадената прогноза и след нейното прекратяване.
3. В съответствие с инвестициите, свързани с недвижимо имущество, и като се вземе предвид нивото на риска, изчислете дисконтовия процент. Това е необходимо за бъдещото сравнение на резултатите от оценката от специалист и реалната печалба.

Начинът за опростяване на процеса

За да се направи методът за оценка на доходния подход по-разбираем и опростен за обикновените граждани, има няколко възможности за неговото опростяване. За да направи това, оценителят първо трябва да изчисли няколко важни показателя за недвижими имоти, които в бъдеще ще бъдат заменени само с готови формули и ще дадат желаните резултати.

Сред тях са:

• размера на нетната печалба при продажба на имущество;
• брутен доход (в този случай се определя въз основа на тарифи и ставки, които са в сила към момента на изчислението);
• реално (реално) брутна печалба (изчислява се чрез изваждане от брутен доход всички възможни загуби от недвижими имоти; сред тях е възможно неплащане от наематели, загуби от непълна употреба на обекти и т.н.);
• сконтов процент;
• правилното изчисляване на всички възможни разходи.

За да се определят точно всички възможни материални загуби за последната точка, специалистът трябва да ги раздели на няколко показателя и да извърши изчисления за всеки отделно.

Доходният подход към недвижимите имоти включва изчисляването на:

1. Фиксирани разходи, включително плащания и удръжки за поддръжката на обекта, които не се променят с времето. Често това са ипотечни ставки, данъчни плащания или амортизационни отчисления за недвижими имоти.
2. Оперативни разходи - разходите за поддръжка на обекта. Може да варира от време на време в зависимост от необходимостта от поддържане на недвижими имоти в добра презентация.
3. Непланирани разходи, включително възможни разходи за спешен ремонт или покупка.

Методи за изчисление

Най-често за изчисляване на стойността на недвижимите имоти се използват следните методи на доходния подход:

• метод на директна капитализация;
• метод на отстъпка.

Всеки от методите има своите плюсове и минуси, както и някои нюанси, поради които за различни ситуации е по-добре да се избере един конкретен метод. За да се разберат техните особености, е необходимо да се разгледа всеки отделно.

Капитализация на ползите

Доходният подход на този план най-често се използва за изчисляване на стойността на недвижим обект при наличие на стабилна, добра и дълготрайна печалба от него, или в случая, когато финансовата полза от поддържането на недвижими имоти нараства пропорционално.

Този доходен подход предполага изчисления да се правят по определена формула с две известни. За да се получат точни данни за пълната стойност на имота, се нуждае оценителят коефициент на капитализация и нетен оперативен доход. Общата цена се определя чрез разделяне на втория показател от първия, който се прави и в двата случая за една година. Ето защо стабилността на печалбите е важна, за да се получи точен резултат.

Получаване на данни за метод

За да може доходният подход при изчисляването на капитализацията на печалбите да бъде възможно най-близо до реалността, е необходимо точно да се изчислят всички необходими константи, които да бъдат заместени във формулата. Изчислението е чисто оперативна печалба може да се извърши чрез изваждане на оперативните разходи от реалните данни за брутния доход, различни от обезценяването на недвижими имоти.

Дисконтиране на паричния поток

Доходният подход се изчислява по този метод в следните случаи:

• ако има голяма разлика в печалбата за определен период от време;
• сезонността на печалбите от обекта;
• ако сградата е все още в процес на изграждане или възстановяване;
• ако имотът е комплекс от сгради, а не един обект.

С този метод е по-трудно да се правят изчисления, но той е приложим за по-голямата част от недвижимите имоти в страната. Методът включва определяне на интервала от време за изчисляване и очакваната печалба или загуба от обекта през този период. За развитите страни, експерти най-често вземат интервали от най-малко пет години, а понякога и до 10 години, но за нестабилната руска икономика, цифрите за 3-5 години, не повече, ще бъдат по-точни. Изчислението за по-дълъг период няма да отразява реални показатели, а не всеки оценител ще предприеме такава работа, считайки го за безсмислена.

Получаване на данни за метод

Тъй като този метод е в състояние да определи стойността на обекта с неточни и нестабилни показатели за печалба от него, неговото изчисление изисква по-голям брой константи за заместване във формулата.

Изисква се, за да се определи:

• потенциален (потенциален) брутен доход;
• нетен оперативен доход;
• реален (реален) брутен доход;
• паричен поток преди и след данъци.

: Всички съществуващи константи се заменят с формулата за дисконтираните парични потоци :

PV = C _{i / (1 + i) ^t + M * (1 / (1 + i) ⁿ )} ,

където PV ще бъде резултат от всички изчисления, показващи цената на обекта, като се вземат предвид въведените показатели. Ci тук е паричният поток за ограничен период от време, обозначен като t, M е остатъчната стойност и е реалният дисконтов процент.

За да може човек, който не е срещал такива изчисления преди, да е по-лесно да разбере смисъла на всички действия, трябва да разгледаш доходния подход, пример за който ще постави всичко на мястото си. Така че, помислете за ситуация, при която паричният поток от притежаването на недвижими имоти в определеното време за изчислението е 200 хиляди рубли, а процентът на отстъпка на обекта се определя като 26% (в парично изражение е 0,26 рубли). На базата на тези данни собственикът на имота очаква да получи увеличение на печалбата до края на определеното време за изчисление с 4% (в паричен еквивалент 0,004 рубли). Оказва се, че: PV = 200 / (0.26-0.004) = 909.1 хиляди рубли.

Положителни аспекти на метода

Сред предимствата на доходния подход, разбира се, е да се подчертае простотата на изчисленията. Всъщност това е така, защото всички формули за изчисленията вече са оптимизирани и за да се получи резултатът остава само да се заместят техните данни за тях. Важно е да ги предоставите на оценителя в съответствие с реалните, в противен случай резултатът от изчисленията ще бъде неправилен.

Второто предимство на този метод за изчисление е способността му да отразява реалната картина на икономиката и цената на обектите за определено време, защото за да се получи резултатът, оценителят трябва да изчисли голям брой показатели, като вземе предвид всички възможни нюанси на самия обект и на пазара като цяло.

Ограничения за използване

Главно, този метод за изчисляване на стойността може да се използва само от предприятия и собственици на имоти, които имат стабилен и дългосрочен доход от собствеността си. Това означава, че при новопостроена сграда ще бъде трудно да се изчисли печалбата му, защото просто няма първоначални данни за необходимите изчисления.

По същите причини несъответствието на показателите не може да се използва за сравнителен подход за изчисляване на икономиката по време на криза, което може да промени драстично ситуацията на пазара за кратко време.

Цялата същност на изчисленията се свежда до обичайния анализ на наличните данни и избора на изводи от тях. Ако оценителят няма достатъчно информация за замяна във формулата, тогава изпълнението на изчисленията веднага става невъзможно.

Основания за отказ

Тъй като целият метод на доходите при изчисляване на стойността на обектите е да се знаят всички необходими данни за това, липсата на определена информация може да е причина за отказа в изчисленията на оценителя. Също така, собственикът на обекта може да получи отказ от доходния подход, когато предоставя данни в пълен, но не документиран случай, защото целият смисъл на изчислението е в оценката на реалната информация, от която се правят заключения по-късно.

Експертът може да откаже да извърши изчисления с този подход по други причини. Например, ако имотът се планира да се използва за нетърговски цели, това означава, че в бъдеще това няма да бъде печелившо. Друга причина за отказ често е неофициално развит пазар на наеми, основан на устни договори. Това също води до факта, че няма доказателства за събиране на данни и следователно резултатът от изчисленията не може да се нарече точен.

Допълнителни методи за изчисление

Изчисляването на приходите от стойността на недвижимите имоти може да се извърши чрез остатъчен доход. Този метод е изчисляване на разликата между реалната печалба и прогнозираните по време на покупката на сградата или извършване на изчисления.

В развитите страни всички методи на доходния подход постепенно изчезват на заден план, като се заместват от ценообразуването на опциите. В нашата страна методът не е приложим поради липсата на основни показатели за заместване във формулата, но в други държави позволява да се изчисли стойността на недвижимите имоти или бизнеса, дори ако те имат видими загуби, и да докажат, че цената им не е нула за всяка сума на дълга.

В заключение

Въпреки лесното изчисляване при изчисляването на стойността на недвижимите имоти по метода на доходния подход, тя постепенно губи своята значимост. Това се дължи на сложността на изчисляването на данните, необходими за формулата, защото за да се получи точен резултат, всички те трябва да са верни и верни. Всяко отклонение или приблизително изчисление пряко засяга крайния резултат от метода.

Методът не е приложим за повечето ситуации и поради развитието на подземното счетоводство в нашата страна, което не позволява на оценителите да получат валидна информация за даден обект.

Като цяло методът е много ефективен и е в състояние да изчисли реалната стойност на всеки недвижим имот, малък или среден бизнес или голяма компания, но точността на информацията, предоставена от служителите, може значително да повлияе на резултатите от изчисленията на експертите. Ето защо много оценители не се осмеляват да правят изчисления с този подход.

Но все пак, за да може да се направи правилното изчисление, най-добре е да се свържете с доказана компания, където работят истински професионалисти.