Покупка на апартамент: инструкции стъпка по стъпка. Процедурата за закупуване на апартамент

Закупуването на апартамент в имота е цяла наука. Ясното разбиране на неговите основи и задълбочен анализ на всеки етап ще позволи на купувача успешно да придобие жилище.

Не е толкова важно кой се занимава с тази процедура: независимо дали правите всичко сами или ползвате услугите на недвижимост при закупуване на апартамент. И двата варианта са сведени до един и същ основен инструмент: това е информация, или по-скоро притежаването му.

Компетентни инструкции стъпка по стъпка за закупуване на апартамент включват не само списък от необходими документи за процедурата или начини за предотвратяване на измамниците. За да постигнете желаната цел, ще трябва да отидете по сериозен начин, който започва с изучаването на реклами на тематични ресурси и специализирани форуми и завършва с регистрация в ново място на пребиваване.

Така че, представяме на вашето внимание ръководство за закупуване на апартамент, което включва основните моменти от този дълъг и труден процес. Ние ще купуваме самостоятелно, следователно, като такива, опции с брокери няма да бъдат разглеждани.

Процедурата за закупуване на апартамент

Много неопитни купувачи постоянно задават един и същ въпрос: откъде да започнат? Първото нещо, което идва на ум, е да се ползват услугите на недвижимост при закупуване на апартамент, т.е. да се обърнат към опитни специалисти.

Естествено, тази опция значително намалява неудобството от процеса, защото знаещите хора ще бъдат заети с документи и няма да ви се налага да бягате около нотариусите и адвокатите. Критична лъжица катран в този бизнес - допълнителни разходи. Харесва ли ви или не, но всяка работа трябва да бъде платена и дори по-компетентен специалист. Следователно, в този случай, бъдете готови да платите спретнато количество за услуги от този вид.

Тук стъпка по стъпка инструкциите при закупуване на апартамент се свеждат само до две точки: първата е да се свържете с агенцията и да сключите с тях договор за предоставяне на услуги а втората - след като изчакате най-добрата оферта за вас, кажете „да“ и се подпишете, когато е необходимо. Всичко останало ще бъде направено за вас от професионалисти, ще трябва само да заплатите сумата, посочена в договора за предоставяне на услуги и за самия апартамент.

Самостоятелна покупка

В този случай, стъпка по стъпка инструкции при закупуване на апартамент получава много точки и под-елементи. Веднага си струва да се отбележи, че при самостоятелно закупуване на жилище трябва да бъдете търпеливи, защото намирането и проектирането на подходяща зона ще отнеме много време и усилия.

Търсене на жилища

Ако се интересувате от апартаменти на вторичния пазар, си струва да започнете с големи табла за обяви, като Avito или From Hand to Hand. Не би било излишно да виждаме местни интернет ресурси, които приемат такива приложения. Можете също така да прегледате тематични вестници и списания, които са домакини на такива реклами.

Най-добрият вариант е мрежата. Там можете да намерите всичко, и ще има много опции, за разлика от печатни продукти. Тук ще намерите подробно описание на апартаментите на вторичния пазар, както и някои снимки, а понякога има и видео апартаменти, където купувачът може лично да види всичко без лично посещение на обекта. Най-новата опция често се прибягва до агенции за недвижими имоти, които са в крак с времето, но сред обикновените продавачи понякога може да видите такива реклами.

Ако се интересувате от закупуване на апартамент в нова сграда, то тогава определено е по-добре да се даде предимство на големи фирми за недвижими имоти, които притежават тези обекти. Това означава, че трябва да търсите не за конкретен апартамент, а за строителна компания. Намерете този, който се изгражда в зоната, от която се нуждаете, и едва след това определете етажа и стаите.

Въпреки очевидната си простота, закупуването на апартамент в нова сграда има своите капани. Една от тях е некомпетентна строителна компания. Не забравяйте да прегледате отзивите за разработчика. И това не трябва да става на уебсайта на компанията, а на специализирани форуми, където персонализираната обратна връзка е сведена до минимум. Това могат да бъдат всякакви независими ресурси, свързани с недвижимите имоти по един или друг начин: лесно се намират, а във всеки регион ще има минимум няколко обекта.

Запознаване с апартамента

Намерена е реклама, информацията в уебсайта или във вестника е проучена, сега трябва да се запознаете лично с апартамента, за да завършите картината. Ако се интересувате от закупуване на вторичен апартамент, тогава трябва да се обадите на директния продавач и да уточните някои важни детайли, а именно: дали определеното жилищно пространство е наистина за продажба; Правилна ли е посочената цена? какви са условията на инспекцията.

В случая с нови сгради нещата обикновено са различни. Има определени дни, които са посочени от предприемача, където всеки може да инспектира обекта и да зададе всички въпроси от интерес. Подобна инспекция се провежда най-често във формата на екскурзия: група от потенциални купувачи отиват с “водача”, като едновременно с това усвояват необходимата информация.

Нека се върнем към вторичното жилище. В деня, когато сте се съгласили с продавача за срещата, трябва да се обадите отново и да уточните времето. Понякога се случва, че апартаментът е вече продаден или обещан на друг за добър напредък, т.е. за по-интересен клиент. Ако продавачът е посредник, той може да ви попита за индивидуална среща, за да зададете някои въпроси.

Факт е, че служителят на агенцията за недвижими имоти е отговорен за договора, т.е. тук говорим за сигурността на сделката на първо място за продавача. И да се правят заключения за купувача по телефона е много трудно. Някои агенции дори предлагат да подпишат оригинални формуляри за закупуване на апартамент, които гарантират по-нататъшно сътрудничество между двете страни.

инспекция

Първата стъпка е да се огледа входа. На него можете да направите първо впечатление за наемателите, а в някои случаи и за самите апартаменти. Според декорацията на входа или липсата на такава е лесно да се определи чистотата на бъдещите съседи и как жилищната компания третира къщата.

Не забравяйте да обърнете внимание на стените и плочите. Това е особено вярно за първия етаж, където често е възможно да се види плесен, огнище на болест. Ако обмисляте опция с последните етажи, тогава трябва внимателно да разгледате таваните и качеството на стените. Наличието дори на най-малката следа от изтичане предполага, че ще пострадате с ремонта на жилищното пространство, докато покривът на къщата не бъде ремонтиран нормално. Ето защо, лечение с изключително внимание към изобилието на килими или чисто нов тапет. Като правило, не е трик тук е пълна: не всеки ще се съгласи да направи ремонт в апартамента, преди да продаде, защото тези пари могат да бъдат изразходвани за подобряване на другия, който е вашият бъдещ дом.

Ъглов апартамент изисква леко различен, специален подход, за разлика от останалата част от къщата. Той се предоставя, както се казва, на всички ветрове, затова такова жилище, без подходящо внимание, става забележимо по-студено и в същото време се добавя влага.

Проверете целия водопровод. Ако е затворен от хубави панели, тогава не се колебайте да помолите собственика или да го отвори леко, или да го разглоби. Най-често такава „красота” крие големи водопроводни дефекти под формата на ръждясали и изпускащи тръби.

Обърнете внимание на миризмата. Ако по време на инспекцията се вижда силна миризма на лавандула или "планинска свежест", тогава трябва да бъдете предпазливи. Под прозореца може да има замъглена водна канализация или някаква местна сметище.

Трябва също да се отбележи, че е по-добре да се инспектира апартаментът през деня. Светлината от лампата не говори много за ремонта или за малките интериорни детайли, и не оценявате наистина гледката от прозореца, както и "дневния живот" на жилищата (трамваи, бръмчене на коли под прозорците и др.).

преговори

След като сте задълбочено проучили жилищата и проверили входа, можете да преминете към преговори с продавача и да обсъдите аванса при закупуване на апартамент. Тези недостатъци, които видяхте, могат да се използват като извинение, т.е. можете да поискате отстъпка. Повече от 10% от продавачите, като правило, не намаляват цената, но понякога някои са съгласни за повече.

Между другото, ако бързо се съгласи с вас за всички недостатъци в жилищата и предлага безпрецедентна отстъпка, то това е причина да бъдете предпазливи. Така че, с този апартамент, не всичко е толкова безоблачно, колкото продавачът рисува. Може да има някои скрити проблеми със състоянието на жилището, както и от правната страна. Първият може по някакъв начин да бъде коригиран, но с втория рискувате не само да забавяте процеса на покупка за дълго време, но дори да загубите пари.

Първа вноска

Практиката на сделките с недвижими имоти показва, че подписването на почти всеки договор за такъв план предвижда аванс при закупуване на апартамент. Не е нужно да се страхувате от това и тук няма измамни условия, ако, разбира се, имате истински продавач или недвижимост. Тази стъпка е пряко потвърждение на сериозните намерения на купувача за закупуване на жилища.

Депозитът е гаранция както за продавача, така и за купувача. Първият вече няма да търси купувачи, а вторият е сигурен, че апартаментът е намерен и можете да преминете към следващия етап.

Договорите за такъв план са по-лоялни към тези, които придобиват жилища (най-вече). Ако продавачът наруши думата си, тоест, покупката на апартамент няма да бъде върху вас, тогава той трябва да върне депозита в двоен размер. В случай, че инициативата за прекратяване на договора идва от този, който купува къщата, авансовото плащане просто не се връща.

Запознаване с документите при закупуване на апартамент

След проверка на жилищното пространство и обсъждане на финансовите проблеми с продавача е необходимо внимателно да се проучат наличните документи за апартамента. Ако сте добре обосновани от правна гледна точка, тогава такава оценка може да бъде направена самостоятелно, а в други случаи е по-добре да не бъдете стиснати и да се свържете с адвокати. Проверката на такъв план не е пълна продажба, а обикновена проверка на документите, така че тя е евтина и нейното значение е безценно.

Ако все пак решите сами да проверите комплекта, обърнете специално внимание на следните точки.

Първата е автентичността на документите. Истинският продавач трябва да има истински набор от документи в ръцете си, а не копия, дори ако е нотариално заверен.

Второ, необходимо е да се изясни дали има някаква тежест върху това жизнено пространство, т.е. дали лицето пред вас има право да сключва договори и да продава този имот. Къщата ще бъде много полезна в това отношение, където е посочена цялата информация за наемателите, както и собствениците на апартамента.

Трето, очевидно е полезно да се събират изявления (на продавача или купувача) от други собственици на жилища за тяхното съгласие за сделката, ако има такива. Такъв документ трябва да бъде нотариално заверен.

И накрая: ако малките деца са регистрирани в апартамента, е необходимо да се приложи разрешение за продажба, издадено органи по настойничество и настойничество.

При закупуване на апартамент всички тези документи трябва да бъдат законно изпълнени и винаги без срок на валидност.

Регистрация на продажба

Друг важен етап в придобиването на недвижими имоти. Ако имате намерение да направите възвращаемост на дохода, когато купувате апартамент, тогава този елемент трябва да се подхожда особено внимателно. В противен случай, след сделката ще трябва да бягате след продавача заради вашата небрежност.

Списъкът на документите за регистрация на продажба и покупка е както следва:

1. Заявление за регистрация на договора за продажба. Документът се издава от двете страни на специални формуляри (можете да ги вземете в агенции за недвижими имоти, от брокери или в отдела за регистрация) на мястото на придобитото жилище.
2. Ако собственикът не участва в сделката, се изисква нотариално заверено пълномощно (оригинал и копие) за правото на подписване на договора за продажба.
3. Банков документ, при който за транзакции от този вид (оригинал и копие) се посочва плащането на държавното мито от двете страни.
4. Набор от документи, посочващи собственика на апартамента (покупка, дарение, наследство и др.) г.).
5. Къща книга.

Процес на регистрация

Отделът за регистрация (на мястото на закупуване на жилищната площ) първо проверява автентичността на предоставените документи. След като тази служба даде зелена светлина, вече можете да отидете директно към легализацията на сделката.

Службата за регистрация често отказва да изпълнява документи и има много причини за това. Тук основният фактор е безотговорният подход както на продавача, така и на купувача. Ако и двете страни са използвали услугите на агенции за недвижими имоти или някои единични брокери, тогава неуспехите се свеждат до минимум. Офисите за недвижими имоти вече са проправили добър път към отдела за регистрация и са наясно с всички капани. Ако сами обработвате транзакцията и го правите за първи път, тогава бъдете готови да получите отхвърляне след отхвърлянето, докато не подредите всички документи.

Типичните грешки са неправилно име на улица или къща, неправилно фамилно име или име на купувача / продавача, както и съмнение за подправяне на документи. Последната точка кара регистратора да проучи документа изцяло и да отхвърли приемането дори и при най-малкото подозрение. Тук дори двойка ненапечатани букви на нотариален печат може да доведе до отказ.

След като отделът за регистрация одобри документите и също знаците по договора, сделката се счита за приключена. Това означава, че получавате ключовете на апартамента и документи, потвърждаващи собствеността на имота и акта за прехвърляне от предишния собственик.

Какво тогава?

Купувачът трябва да обсъди с продавача организационните въпроси относно въвеждането на нов наемател, както и изваждането на стария. Като правило, законът предвижда ясен период от време - две седмици, които се дават на продавача за освобождаване на жилищната площ. Но по взаимно съгласие тези условия могат да се променят както нагоре, така и надолу. По-добре е да направите това писмено, за да избегнете допълнителни проблеми.

След това, купувачът трябва да се регистрира в паспортната служба, т.е. да получи официална регистрация в паспорта. Ще бъде полезно незабавно да посетите жилищния офис, водните и други жилищни организации, да преиздадете отговорности и да получите лични сметки на ваше име.

Данъчното облекчение е и едно от задълженията на купувача, така че не трябва да посещавате данъчната инспекция. Преди да отидете във Федералната данъчна служба, трябва да направите копия на документи за собственост. Не е необходимо да ги заверявате нотариално, но когато направите приспадане, ще трябва да покажете оригинала в допълнение към копието.

Като цяло, процесът на покупка и продажба на апартамент отнема около две седмици, и ако документите са в пълен ред, и вие сте регистрирани чрез агенция, а след това още по-малко.