556 от Гражданския кодекс на Руската федерация: съдебна практика

Чл. ) закрепляет правила реализации условий соглашения о купле-продаже недвижимого объекта. 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация (в ново издание ) установява правилата за прилагане на условията на договор за продажба на недвижим обект. Неговите разпоредби установяват специална процедура за прехвърляне на такова имущество към придобиващия. Разгледайте го подробно.

Норма 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация: съдържание

Прехвърлянето на недвижимия обект от продавача и неговото приемане от придобиващия се извършва съгласно акта за прехвърляне или друг подобен документ, съставен от страните по сделката. Съответното правило утвърждава първия параграф от нормата 556 на Гражданския кодекс. Освен ако не е предвидено друго в споразумение или закон, мито на продавача при прехвърлянето на обекта на придобиващия, то се счита за изпълнено след предаване от купувача и подписване на съответния документ от страните. Избягването на регистрацията му при условията, посочени в договора, се признава като отказ за предоставяне или приемане на недвижими имоти.

нюанс

предусмотрена важная оговорка. В параграф 2 от нормата 556 на Гражданския кодекс на Руската федерация е предоставена важна резерва. Тя се състои в това, че ако приобретателят приеме обект, който не отговаря на условията на сделката, той не служи като основание за освобождаване на продавача от отговорност за неправилното изпълнение на договора. Това правило важи и за случаите, когато несъответствието се договаря със споразумение.

Норма 556 от Гражданския кодекс с коментари

Първият параграф гласи, че прехвърлянето на обекта на придобиващия се извършва съгласно специален документ. Това е прехвърляне или друг подобен акт. закрепляет диспозитивное правило, по которому обязательство собственника (продавца) по передаче объекта покупателю признается выполненным после вручения соответствующего имущества и подписания указанного документа сторонами. Член 556 от Гражданския кодекс на Руската федерация установява диспозитивно правило, съгласно което задължението на собственика (продавача) да прехвърли предмета на купувача се счита за изпълнено след доставката на съответния имот и подписването на посочения документ от страните. При разглеждане на тази разпоредба следва да се направи позоваване на параграф 2 от параграф 1 от чл. 224 от Кодекса. Според него нещата ще се считат за доставени в момента на действителното му получаване във владение на купувача или на посоченото от него лице. Междувременно споразумение или закон може да установи различна процедура. Така че, ако при регистрацията на договора за отчуждаване на обекта той вече е в придобиващия, той ще се счита за прехвърлен от този момент.

Споразумение между страните

предусматривает возможность участников сделки установить иной порядок, по которому будет передаваться вещь. Нормата 556 на Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда възможността участниците в сделката да установят различна процедура, чрез която нещата ще бъдат прехвърлени. Например, арбитражните съдилища признават изпълнението по целесъобразност в случая, когато предметът е бил действително прехвърлен по-рано в рамките на съществуващите отношения на наем между субектите. В същото време в договора за продажба и е имало условие, че той има същата сила като акта на прехвърляне. Това правило се счита за специално. Общото правило, залегнало в чл. 224 от Кодекса, не предвижда необходимостта от потвърждаване на доставката на неща със специален документ.

условия

Съгласно нормата 556 на Гражданския кодекс на Руската федерация задължението се счита за изпълнено, ако има две юридически факти. Те включват:

1. Представяне на обекта на придобиващия.
2. Подписването на страните по сделката на съответния документ.

Въвеждането на това изискване по отношение на недвижимите имоти, според много експерти, е доста разумно. Факт е, че за оборота на такъв имот законодателството предвижда специален режим.

обяснения

Както е посочено в 131 статии GK (в параграф 1), правото на собственост, както и други вещни права върху недвижим имот, тяхното ограничаване, прекратяване, настъпване, прехвърляне трябва да бъдат регистрирани по предписания начин. В този случай правилото по чл. 223. Съгласно параграф 1 от тази разпоредба, ако отчуждаването подлежи на регистрация, тогава собственикът на купувача върху обекта се появява в момента на вписване на съответното вписване в регистъра. Като се има предвид специалният режим, предвиден за недвижимо имущество, изглежда, че прехвърлянето (или друг подобен документ) удостоверява доставката на обекта на придобиващия. С други думи, задължението няма да се счита за изпълнено правилно, ако продавачът даде на купувача само ключовете от апартамента. С оглед на определянето на необходимостта от потвърждаване на съществуващото право е (и само) документът за прехвърляне, който показва, че доставката на недвижимия имот е обект на придобиващия с индивидуално определени характеристики, определени в договора.

Отказ за изпълнение на акта

Укриване от подписване, посочено в чл. 556 документа могат да имат различни неблагоприятни последици. По този начин купувачът има възможност да поиска обезщетение от продавача за вреди, причинени от такъв отказ. Собственикът на имота също има определени права. По-специално, той може да изиска от купувача да приеме нещата или да откаже да изпълни условията на сделката. Освен това, страните по отношенията могат да налагат санкции за неизпълнение или неправомерно изпълнение на споразумението. Тъй като една от тези мерки за отговорност е наказание.

нюанси

регистрация акт на прехвърляне само потвърждава факта, че те изпълняват условията на договора. Подписването на този документ не засяга прехвърлянето на собственост върху недвижим имот. Това се дължи на факта, че законодателството свързва този факт само с държавната регистрация, а не с действителното доставяне на нещата. Прехвърлянето на самия обект не може да бъде основание за вписване в държавния регистър. Съответно, той може да бъде произведен преди и след държавна регистрация. Основанията за вписване на недвижимо имущество и вписване в регистъра са, съгласно разпоредбите на Федерален закон № 218, договори и други сделки, сключени с такова имущество, съгласно установените и валидни при неговото установяване в момента на регистрация на договора.

Качество на имота

Както бе отбелязано по-горе, актът за прехвърляне само удостоверява изпълнението на задълженията на страните по прехвърлянето на обекта. Съответно, той не може да се счита за документ, с който страните правят допълнения / изменения на основния договор, включително в частта, която установява изисквания за качеството на имота. Съответно, ако при съставянето на акт страните посочат в него несъответствие на недвижимо имущество с условията на сделката, това обстоятелство не се счита за основание за освобождаване на продавача от отговорност за неправомерно изпълнение на задължението.

допълнително

Регистрирането на акта, съгласно общите правила, няма значение при определянето на момента, в който рисковете от случайно повреждане или унищожаване на недвижим имот се прехвърлят на придобиващия. При разглеждането на този въпрос трябва да се обърнете към член 211 от Кодекса. Съгласно неговите разпоредби, рискът от загуба / повреда на нещо се поема от собственика, освен ако в договора или закона не е установено друго. Съответно те се прехвърлят на придобиващия към момента на държавната регистрация на сделката. Междувременно участниците в правните отношения могат да се споразумеят за друго условие. По-специално, те имат право да предвидят, че рисковете преминават при прякото прехвърляне на обекта. А това на свой ред може да се случи както преди, така и след държавната регистрация.