214 ФЗ: същността на закона и актуалното издание

Повече хора се интересуват от участие в съвместно жилищно строителство днес. Законово регламентира този процес в 214-ФЗ "За участие в споделено строителство". В този член ще бъде анализиран този регулаторен акт.

Предмет на регулиране на Федералния закон

Кой, според 214-FZ (с промени от 2017 г.), е разработчик? Това е юридическо лице, което притежава или притежава земя. Целта на предприемача е да набира средства от участниците в споделено строителство за изграждане на жилищни съоръжения. И какъв е обект на споделено строителство? Това е жилищно или нежилищно помещение, което трябва да бъде прехвърлено на акционер. Тя може да бъде абсолютно всеки обект, с изключение на производството.

Същността на закона 214-ФЗ се състои в регулиране на отношенията, свързани с привличането на финансиране за споделяне на недвижимите обекти. Какви са начините за привличане на пари? Законът установява:

• договори за участие на граждани в изграждането на капитала;
• издаване на облигации под формата на жилищни сертификати;
• регулиране на жилищните кооперации.

Правата за привличане на финансиране ще бъдат разгледани по-долу.

Правото да се събират пари

Когато разработчикът получава възможност да привлече финансите на участниците в строителството? В съответствие с член 3 214-ФЗ (последното издание на 2017 г.) такова право се появява само след получаване на съответното разрешение за извършване на строителството и декларацията за проекта. Преди пълното получаване на документацията, привличането на средства ще бъде незаконно.

Какви изисквания трябва да отговарят на предприемача, събиране от страните по договора финансиране за изграждане на обекти? Това е, което регламентът посочва:

• уставният капитал на юридическо лице трябва да бъде изцяло платен;
• по отношение на предприемача не следва да бъде ликвидационно, съответно, и арбитражният съд не следва да взема решения по прилагането на такива процедури;
• дейностите на предприемача не трябва да бъдат преустановявани с решение на съда;
• информацията за предприемача трябва да отсъства от списъка на недобросъвестни разработчици;
• юридическо лице не следва да има просрочени задължения за такси, данъци, просрочени задължения и т.н .;
• главният счетоводител на предприемача не трябва да има криминално досие.

Всички посочени по-горе изисквания трябва да бъдат обърнати внимание както на самите разработчици, така и на тези, които желаят да участват в програмата за изграждане на акции.

За договора за участие

Член 4 от 214-FZ (изменен през 2017 г.) установява правилата, с които трябва да отговаря всеки договор за участие в съвместно строителство. В съответствие с договора, предприемачът е длъжен да създаде жилищна сграда, а след като е построена, прехвърля разрешения за въвеждането му в експлоатация. Участниците в едно и също строителство на акции се задължават своевременно да заплащат на предприемача. Всички тези изисквания трябва да бъдат изложени в специален договор. Самият договор трябва да бъде в писмена форма. Предпоставка е нейната държавна регистрация.

Ето какъв би трябвало да съдържа всеки договор за участие на акционери в строителството:

• определянето на конкретен обект, който се изгражда върху финансовите средства на участниците в строителството;
• сроковете за прехвърляне от страна на предприемача на обекта на участниците в строителството
• гаранционен срок за обекта;
• начини за осигуряване изпълнението на задълженията им от предприемача.

Същността на Закона 214-ФЗ е много проста: само разработчикът е отговорен за всички възможни рискове, свързани с унищожаването или повреждането на даден обект.

Така през 2017 г. законът претърпя глобални промени:

• създаде единен регистър на разработчиците;
• задължение е да се изготви декларация за проекта в интернет при условия на отворен достъп;
• привличането на пари от съинвеститорите отсега нататък е възможно само при пълно изплащане на уставния капитал;
• Създаден е компенсационен фонд, който се формира от вноските на акционерите.

Всички тези промени ще помогнат за решаването на проблема с измамените инвеститори на недвижими имоти, финансовите измами и лошото развитие.

За времето на предаване и осигуряване на качеството

Срокът за прехвърляне на обекта от възложителя е определен в чл. 6 на разглеждания Федерален закон. Тук всичко е съвсем просто: терминът е посочен в договора, а предприемачът не трябва да го нарушава. В противен случай ще бъде отговорен. Участниците в едно и също строителство на акции ще получат сума в размер на една тристата ставка за рефинансиране, която се извършва от Централната банка на Руската федерация. Възложителят може да предупреди участниците в строителството за невъзможността да се изгради обекта в определения срок. Той е длъжен да направи това 2 месеца преди изтичането на посочения срок.

Видовете гаранции за качеството на даден обект са определени в чл. 7 от разглеждания законопроект. Всички гаранции са документирани. Ако участникът в строителството установи, при доставка на обекта, дерогация от условията на договора, той има право:

• изисква от възложителя да отстрани недостатъците в разумен срок безплатно;
• изисква съразмерно намаляване на договорната цена;
• да поиска възстановяване на разходите си за отстраняване на установените недостатъци.

Условията на договора за освобождаване от отговорност на предприемача не могат да бъдат правно обвързващи. Следователно същността на закона 214-ФЗ напълно съответства на конституционните норми.

Изпълнение на задълженията

Задълженията, определени в договора, следва да подлежат на стриктно изпълнение. Член 12 от разглеждания нормативен акт гласи, че задълженията могат да се считат за изпълнени само след като всички страни са го подписали. акт на прехвърляне за прехвърлянето на обекта. Изплащането на всички средства в съответствие със сключен договор ще посочи и пълното изпълнение на задълженията.

Член 12.1 определя допълнителни начини за гарантиране на изпълнението на задълженията. Струва си да подчертаете:

• възстановяване на средства, внесени за строителството;
• изплащане на обезщетения и неустойки изцяло.

Изпълнението на задълженията от страна на възложителя също може да бъде предоставено застраховка гражданска отговорност или като вземете гаранция в банката.

За използването на пари в брой

Същността на закона 214-ФЗ се състои в стриктното фиксиране на основните изисквания към участниците в строителството. Така, в член 18 фиксирани основните видове цели, за които предприемачът може да похарчи получените средства:

• директно изграждане на къща или няколко къщи;
• възстановяване на разходи за закупуване или проектиране на къща или земя;
• възстановяване на разходи за подготовка на документи;
• изграждане или реконструкция на парцела;
• свързване на къщи с техническа и инженерна поддръжка.

Разработчикът трябва да изготви годишни финансови отчети, които да бъдат одитирани от одиторите.

Информация за разработчика

Осигуряването на прозрачност, публичност и откритост е основният принцип, който определя същността на закона 214-ФЗ. Санкции, неплатени на инвеститори в недвижими имоти, финансови измами, пране на пари - Всичко това ще бъде почти невъзможно, ако предприемачите и участниците в строителството предоставят пълна информация за себе си. Член 20 установява пример за информацията, която възложителят трябва да предостави:

• за името на юридическото ви лице;
• за местоположението, начина на работа, телефона, официалния уебсайт и т.н .;
• за държавна регистрация;
• за участниците и учредителите на юридическото лице;
• за всички предстоящи и текущи проекти;
• за членството на предприемача в организации от тип саморегулиране;
• за годишните финансови отчети и др.

Участниците в споделено строителство също трябва да предоставят не по-малко подробна информация за себе си. Ще бъдат обсъдени по-нататъшни строителни проекти.

Информация за строителни проекти

Как може да се получи обект на парцел, жилищна сграда или един апартамент? Същността на закона 214-ФЗ е да се докоснат и регулират в детайли всички тези точки. Член 21 от разглеждания регламент определя изискванията за строителния проект. Какво трябва да съдържа проектната документация? Според закона те включват:

• информация за видовете съоръжения в процес на изграждане;
• за разрешение за строеж;
• относно правата на предприемача;
• озеленяване в близост до обекта в строеж;
• за графика за изпълнение на обекта;
• за стойността на обекта (можете да го приближите);
• за изпълнението на задълженията.

Естествено, това не са всички изисквания за строителния проект. Пълен списък може да намерите в член 21 214-ФЗ.

Държавна регистрация

Регистрирането на работните процеси от правителствените агенции е може би най-важният елемент в целия процес на споделено строителство. Така че, властите са в състояние да поискат от предприемача всички нормативни документи, да извършат проверки, да получат всички необходими доклади от юридическо лице и т.н.

Съгласно член 23.1, държавата трябва да води регистър на строителните предприемачи. Това е отворен информационен ресурс, съдържащ информация за юридически лица, участващи в строителството. Съставът на информацията се определя от руското правителство.