Какво е капиталово строителство? Правен договор

Какво е капиталово строителство? Системите за ипотечно финансиране са характерни за държавите с пазарни механизми за изграждане на нови жилища, включително чрез инвестиране на акционери. В Русия този метод на финансиране директно в пазарна икономика се нарича дялово участие в строителството. Но за да привлекат средства от публични или юридически лица, предприемачите или предприемачите трябва да регистрират парцел, да го оценят и да одобрят план за развитие.

Споделено строителство е един от наличните начини за закупуване на жилища

Определена форма на закупуване на жилищни помещения на предплатена основа е участие в споделено строителство на жилищна сграда от гледна точка на обикновен купувач в съответствие с действащото законодателство. Съвместни капиталови вноски на бъдещите наематели и гарантиране на прехвърлянето на жилища в имота след пускането на жилищната сграда в експлоатация. Съществува законодателна схема за привличане на купувачите на жилища от предприемача. Но самото жилище ще бъде изградено за сметка на бъдещите собственици. Разбира се, тези връзки са залегнали в DDU.

Каква е ползата за притежателите на акции? Придобива собственост на недвижими имоти на цена, по-ниска от пазарната цена; жилища се закупуват на определен етаж с определен квадратен на вноски без лихва за сумата, посочена в договора. Наскоро въведената регулаторна рамка не позволява на разработчиците на измами да използват приходите за други цели, това гарантира безопасността на всички инвестирани суми.

законодателство

Федерален закон № 214 от 30 декември 2004 г. е основният законодателен акт, който защитава отношенията между предприемача и индивидуалния купувач. Документът определя правата и задълженията на страните, отговорността, отношенията след въвеждане в експлоатация на сградата. В основата на закона и възникването на връзка между предприемача и акционера е договор за дялово участие в строителството.

Този документ:

• има писмена форма;
• подлежи на задължителна държавна регистрация в регистрационната камара;
• трябва да вземе предвид разпоредбите на член 4 от Федералния закон № 214.

При изготвянето на документа следва да се вземе предвид Законът за защита на правата на потребителите и Гражданският кодекс на Руската федерация.

Съгласно член 7 от Федералния закон 214 за споделено строителство, прехвърления обект, неговото качество трябва да отговаря на техническите основи на строителството, градоустройствените разпоредби и проектната документация.

Участие в капитала

Законът не ограничава избора на финансиране от гражданите. Те могат да бъдат жилища в жилищни сгради, вили, индивидуални жилищни сгради, сгради за няколко собственици. Все пак, за да бъдете информирани какво е справедливост строителство, трябва ли всички. Съгласно договора (ДДУ) и в съответствие със закона от момента, в който сградата е въведена в експлоатация, акционерът попада в собствеността на договореното жилище или част от жилището в общата собственост на всички собственици.

Изграждане на жилищна сграда

Има няколко вида дялово участие в строителството на всяка жилищна сграда:

1. 100% предплащане. Цената на жилищата е фиксирана и не може да бъде коригирана спрямо инфлацията. За акционера по договора е фиксиран на определен етаж бетонен апартамент с площ, посочена в обяснението.
2. Поетапно плащане. Договорът включва описание на конкретен апартамент, като се посочва площта, графикът на плащанията, първата вноска, също взема предвид инфлацията или лихвите по вноските. Отразени и санкции в случай на неплащане от страна на акционера на общата стойност. Обикновено собственикът на капитала прехвърля платените квадратни метра като залог на предприемача. Съгласно това споразумение, притежателите на лихви получават приспадане на собственост, ако желаят.

Сключване на договора и неговата регистрация

След задължителна държавна регистрация в регистрационната камара, UDU се счита за легализирана и започва да работи.

Следните елементи трябва да бъдат включени в документа:

• определяне и описание на жилищна площ, която впоследствие ще бъде въведена в експлоатация;
• срока на прехвърляне на договорения обект на споделено строителство на акционера;
• общата цена на договора и цената на помещението, ако договорът е сключен при условие за плащане на вноски;
• процедура на плащане, условия за изплащане;
• гаранционен срок на експлоатация (най-малко 5 години);
• осигуряване на задълженията на възложителя в случай на неизпълнение на договора;
• отговорността на възложителя за безопасността на имуществото от случайна смърт преди въвеждането на обекта в съответствие с документите на обекта;
• правата на притежателите на акции на наследниците в случай на смърт по някаква причина;
• други елементи.

застраховка

Разработчикът може да застрахова своята гражданска отговорност пред притежателите на акции, като по този начин гарантира изпълнението на задълженията си по ДДУ. Строителната компания предоставя на участниците информация за застрахователя, както и неговите правила, изготвени в съответствие с нормите на действащото законодателство. Застрахователен обект се разглеждат имуществените интереси на организацията. Осигуреното събитие е невъзможно по някаква причина предприемачът да изпълни задълженията си към акционера в ДДУ. Акционери за такива застрахователни договори отговорност са бенефициентите.

Разходи за

Цената на договора може да се определи като цената на всички услуги и разходи за изграждане на жилище, регламентирана в чл. 5 от Федералния закон № 214. Ако договорът предвижда плащане на вноски, а вноските не се изплащат навреме, плащанията не са систематични, предприемачът има право да прекрати договора, като уведоми притежателите на лихви. Законът определя максималното забавяне на следващото плащане в размер на 2 месеца или ако участникът три пъти в годината не е платил дължимите суми навреме. Законът също така не забранява на предприемача в договора да осигури обезщетение за просрочено плащане под формата на неустойка, чийто размер е ясно определен.

Рискове и клопки

Какво е общо строителство по отношение на всякакви обстоятелства?

Така, нарушението на условията за въвеждане на жилищна сграда в експлоатация е най-разпространеният проблем на строителството според ДДУ. Предприемачът се опитва да сключи допълнителни споразумения с акционери, като намери обективни причини, така че финансовите и моралните загуби да не бъдат компенсирани. В договора са предвидени и форсмажорни обстоятелства, тук и двамата участници се считат за засегнати страни, никой не плаща нищо на никого. Несъстоятелността на строителната организация води и до загуба на част от инвестираните средства поради липсата на предвидения компенсационен фонд и застрахователната сума по застрахователния договор за отговорност на акционерите за неизпълнение на задълженията.

В случай на неизпълнение от страна на строителната компания, акционерът има право:

• пише писмено на възложителя с искане за отстраняване на установените недостатъци в жилището, посочено в ДДУ;
• ако площта на помещенията е по-малка от тази на договора, качеството на работа не отговаря на стандартите, да предложи на строителната компания пропорционално на разходите за отстраняване на неизправности, да намали цената, предвидена от DDU;
• щетите могат да бъдат възстановени и чрез преговори, ако това не доведе до резултати, свържете се със съдебните органи.

Акционерът има право да не изпълни договора самостоятелно, като е осигурена възможност за издаване на пълномощно за регистрация от всеки нотариус.

Паричното обезщетение под формата на санкция или санкция е един от видовете щети, обикновено този елемент е описан много подробно по отношение на изпълнението на задълженията от страна на предприемача. Тази позиция не може да бъде в DDU, но законът за споделено строителство и Гражданския кодекс на Руската федерация предвижда обезщетение за неизпълнение на договорните задължения. Санкции и глоби в такива случаи могат да бъдат предявени само в съда. Санкцията и нейният размер са ясно определени от закона, дори ако в договора е посочена голяма сума, тя не може да бъде платена.

Данъчно облекчение

Данъчният кодекс (НК) на Руската федерация предвижда компенсиране на държавните задължения в областта на споделеното строителство. За тази цел е необходимо да се представи на надзорния орган удостоверение за собственост върху жилище или акт за приемане и прехвърляне на недвижими имоти. Максималното намаление е два милиона рубли.

Обжалване пред съдебната власт

Към исковата молба обикновено се прилагат оригинала на договора за изграждане на акции, актове на инспекция, актове за проверка, потвърждаващи неадекватното изпълнение на точки от договора, други доказателства.

Членовете на партията, базирани в Министерството на регионалното развитие, предложиха пълна забрана за дялово участие във връзка с армията от измамени съ-инвеститори, но този проект беше отхвърлен поради факта, че това може да доведе до рязко покачване на цените на жилищата и изчезването на малки фирми от строителния пазар.

Предимства и недостатъци на капиталовото строителство

Какво е споделено строителство с неговите плюсове и минуси?

Структурното строителство продължава да остава за мнозинството руски граждани единственият начин да намери собственото си жилище, въпреки армията от измамени съинвеститори.

Ползите все още включват:

• Ниската цена на жилищата, особено ако си купите апартамент в "яма". След отдаване под наем на къщата, цената на квадратни метра веднага ще се увеличи няколко пъти.
• Плащания на вноски по ясен график за определен ден. Не се притеснявайте за факта, че те ще откажат да ипотекират в банката, и че трябва да наберете средства за авансово плащане. Преди завършването на строителството, притежателите на акции правят суми на равни вноски.

Често, когато купувате жилище на вторичния пазар, има искове от трета страна за вашия имот (заглавие). Разбира се, ако вземете ипотека в банка за апартамент, тогава ще бъдете задължени да застраховате срещу такъв риск, но това е допълнителна значителна инвестиция. Жилищен апартамент от строителя напълно елиминира тази ситуация.

Всеки медал винаги има обратна страна, същото се отнася и за дялово участие в строителството на жилищни сгради.

Недостатъците на закупуването на жилище в DDU включват:

• Изневяра. Разработчикът много често предлага на инвеститорите да сключват договори, които не са предвидени от закона. Или договори, сключени в съответствие със законодателството за дялово участие, но винаги се изисква да изготвят допълнителни споразумения, въз основа на които да няма посредници между участниците. Парите, заобикаляйки пуловете и общностите, отиват директно към разработчика.
• При сключване на споразумение се изискват специални правни познания. Обръщайки се към професионалните правни агенции, лицето ще трябва да плати за изпълнението на договор за дялово участие в строителството и след това за подпомагане на сделка в различни органи.

Планирана забрана за регистрация на споразумения за дялово участие

През 2020 г. се планира да се въведе пълна забрана за дялово участие. Разбира се, въпросът за измамените съинвеститори ще бъде решен сам по себе си, но броят на хората в Русия, които не могат да купуват жилища, ще се увеличи. Жилищният фонд на страната може да пострада много от това решение.

Фазата на строителство на имота

Повечето компании на етапа на започване на строителството откриват друго юридическо лице. Преди подписването на договора е необходимо да се изясни името на основателя. Разработчикът винаги трябва да има проектна документация, тъй като не знаете как трябва да изглежда вашият апартамент и как ще изглежда цялата жилищна сграда. Струва си да се обърне внимание на инфраструктурата и да се изиска генерален план за развитие на цялата зона. Собственото строителство е важна инвестиция. Основният проблем на Русия е жилищното настаняване. Благодарение на участието в съвместното строителство на къщата, тя се решава за сметка на гражданите. Финансовите рискове за ДДУ са застраховани задължително.

Мерки за безопасност

Измамените акционери са бичът на целия пазар и на цялата индустрия на капиталовото участие в строителството. Ето защо, за да не попаднат в тези редици, трябва внимателно да проучи пазара, да знаят всичко за компанията разработчик, проучване на проектната документация, правни съвети и компетентна подготовка на договора в този случай са задължителни условия за успеха на сделката. Не забравяйте да прочетете коментарите за компаниите. Намерете реални хора, които са работили с предприемача и са взели реален дял в строителството.