Договор за продажба на недвижими имоти: права и задължения на страните

Договорът за продажба на недвижими имоти - една от най-често срещаните сделки. С право се нарича един от най-отговорните. И за да се третират условията на този документ като формалност не си струва. Фриволите могат да бъдат скъпи.

Регулаторна регулация

В Гражданския кодекс правилата за продажба на недвижими имоти са подчертани в параграф 7, глава 30. Те са предмет на общите разпоредби на това споразумение.

Вторият регулаторен акт е законът за регистрация на права върху недвижими имоти. Неговите правила изясняват много от изискванията на Гражданския кодекс към условията на сделката и служат като източник на информация за правилното формулиране на редица договорни условия. Например, как да опишем имот в договор за продажба.

Някои нюанси са обяснени в съдебната практика (в прегледите и решенията на Пленарните сесии на Въоръжените сили на РФ).

Предмет на споразумението

Недвижими имоти са обекти, които са тясно свързани с земната повърхност. Опитът да се премести встрани ще доведе до унищожаване и загуба на стойност. Пример за това са къщи, гаражи, други капиталови сгради. Парцелите принадлежат към отделна категория недвижими имоти. В текста на договора се вписват кадастралният номер и адресът на обекта, указанието за площта на помещенията, тяхното буквално обозначение в техническата документация.

Една къща или друг обект, разположен на земята и на самия обект, са различни неща, но не трябва да забравяме единството на съдбата на обекта и обекта, който се намира на него. Сключен е единен договор за продажба на недвижим имот, който описва земята и къщата отделно. Тяхното едновременно отчуждаване на различни лица всъщност е забранено.

Законът изисква лицата, които имат право да пребивават в жилище, след като продавачът ги е експроприирал, да бъдат включени в текста на договора.

Формуляр за споразумение

Проста писмена форма е изложение на текста на споразумението на хартиен носител с подписите на страните. За прехвърляне на собствеността на обекта се регистрира, след което се счита, че сделката е завършена.

Нотариалната форма включва сключване на сделка, включваща нотариуса. В този случай текстът на документа е нотариус. На специална защитена форма. В допълнение към подписите на страните постави подпис и печат на нотариуса.

Регистрирането на договор за продажба на недвижим имот, сключен с помощта на нотариус, се извършва без допълнителна проверка за спазване на закона от страна на Rosreestr.

Уверете се, че сте с нотариална заверка на сделки, включващи непълнолетни и с имот, разделен на акции. Не е необходимо нотариално удостоверяване на сделки със съвместно притежавани предмети.

Задължения на страните

Продавачът има следния списък с отговорности:

• прехвърляне на имота;
• обектът трябва да бъде с добро качество (подходящ за живеене);
• предупреждение за правата на трети лица към обекта.

Купувачът трябва:

• плащат за прехвърляне на собственост.

Права на страните

Сред правата на продавача:

• Изискване за дължимо плащане по договора;
• изискването за връщане на имота в случай на отказ или избягване на плащане.

Сред правата на купувача:

• изискването за отстраняване на недостатъците или намаляване размера на цената или възстановяване на разходите за тяхното отстраняване;
• иск за обезщетение за вреди, ако правата върху обекта са загубени поради действията на продавача.

Купувачът може да получи други задължения, по-специално застраховка на обекта в случай на ипотечни сделки.

Какво е a

Какво да търсите при избора на примерен договор за продажба на недвижими имоти?

Всички те са изградени по единна схема:

• Преамбюл (посочва се името на купувача и продавача, техните паспортни данни, място на регистрация на пребиваване или действително пребиваване);
• същността на договора е покупката и продажбата на недвижими имоти;
• предмет на договора е къщата с парцела, техния адрес, кадастрален номер, номерацията на помещенията;
• прехвърляне на права и задължения на участниците в сделката;
• цената на обекта се посочва с цифри и думи, за да се елиминира грешката;
• отговорност на страните (по-често се прилага позоваването на законодателството)
• данни за страните (пълно име, паспортни данни, ако те не са изброени в преамбюла);
• подробности за страните, техните подписи.

Обемът на текстовете се различава в зависимост от предпочитанията на техните автори. Липсата на някои разпоредби на закона в текста на споразумението не отменя техните действия.

Ако са нарушени изискванията на закона

Има две последици от нарушаването на закона при сключване на сделки:

• Счита се, че не е сключено и не носи със себе си никакви последици;
• То се счита за недействително автоматично или с решение на съда, а страните се връщат в първоначалното си положение (парите се връщат на купувача, а недвижимите имоти се връщат на продавача).

Недостатъците на сделка за продажба на недвижими имоти са свързани както с процедурата за неговото сключване, така и с формата (например договорът е сключен без участието на нотариуса или съгласието на органите по настойничество, ако са засегнати интересите на децата) и съдържанието.

Грешките в съдържанието са свързани с условия, които очевидно противоречат на закона или поставят една от страните в неравностойно положение. Например, апартаментът се продава на по-ниска цена поради трудностите с психичното здраве на собственика.

Анулиране на договора за продажба на недвижими имоти е позволено по много причини, а не да се изброят всички. Ако съдът вземе решение, споразумението се счита за невалидно от момента на сключването му.

Други причини за прекратяване

Съдът също е допуснат за неизпълнение на задължения. Втората страна е в такава позиция, че за нея споразумението става безсмислено.

Например, обектът се оказа съвсем различно качество от първоначално предвиденото и продавачът го скри. Ако нито отстраняването на недостатъците, нито компенсационните плащания представляват интерес за купувача, той има право да поиска прекратяване на договора за продажба на недвижими имоти.

Ако съдията се съгласи с изискванията на ищеца, договорът се прекратява от момента на влизане в сила на решението.

Прекратяването като метод на защита се прилага за формално правилно формулирани и изпълнени договори, но не се изпълнява или неправомерно изпълнява.

Планиране за бъдещето

Поради редица причини сключването на договора може да бъде невъзможно, например строителството или проектът на обекта не е завършен. Причините могат да бъдат различни. За такива случаи, договор за предварителна продажба на недвижими имоти.

Какво е неговото значение? Страните се споразумяват за бъдещата сделка, нейните основни условия. Ако документът не предвижда срок, през който е подписано основното споразумение, споразуменията са валидни за една година.

Формата на предварителното споразумение трябва да бъде същата като бъдещата сделка. Ако се планира извършването на нотариална сделка, ще се осъществи връзка с нотариалната кантора за сключване на предварителен договор.

Ако една от страните откаже да сключи основния договор, вторият участник в сделката има право да предяви иск в съда в рамките на 6 месеца. От момента на влизане в сила на съдебното решение сделката се счита за сключена при предварително договорени условия.

Ако страните не се споразумеят за условията на основния договор, спорът се решава в съда. Условията се установяват и със съдебен акт.